机构:今年北京写字楼市场净吸纳量锐减 明年二季度或恢复活力
12月27日,戴德梁行发布《2022年四季度北京写字楼零售市场报告》。报告指出,北京写字楼市场活跃度虽持续下滑,但随着疫情政策的放开,预计从明年二季度开始市场将逐渐恢复正常,市场成交量将迎来大幅提升。
北京写字楼市场净吸纳量、租金双降
2022年全年,北京写字楼市场新增供应达42.4万平方米,较2021年下降32%。
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受疫情、经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素影响,部分企业出现缩减面积和退租的现象,四季度,北京全市的写字楼市场净吸纳量为-11.2万平方米,其中,五大核心商圈的写字楼市场净吸纳量为-8.8万平方米。
而从全年数据来看,2022年,北京全市写字楼市场净吸纳量仅为约17.29万平方米,其中,五大核心商圈仅占了3815平方米,同比分别下降79%和99%。新项目的入市以及市场活跃度的持续下滑令空置率继续上扬。
从租金方面来看,2022年,北京全市写字楼市场租金环比下降2.8%,同比下降4.8%至每月每平方米321.5元;其中,五大核心商圈租金则环比下降2.4%、同比下降3.7%至每月每平方米375.1元。
生物医药行业写字楼租赁需求增长明显
四季度,在北京写字楼市场租赁成交中,高科技、金融业和专业服务业继续位居成交前三甲,分别占所有行业总成交面积的43.9%、19.1%和14.1%。
纵观2022年全年,高科技业写字楼租赁成交占比有所下降,占所有行业总成交面积的39.3%,同比下降16.2个百分点。而生物医药行业在国家政策的大力支持下继续繁荣,成交占所有行业总成交面积的6.5%,同比上升2.0个百分点。
而从成交类型方面来看,续约占比在所有成交类型中继续上升。2022年全年,续约占所有成交类型的比例为26%,分别较2021年全年和2020年全年上升6.4个百分点和7.7个百分点。
戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示,预计从明年二季度开始,写字楼市场租赁将逐渐恢复正常,未来一年,大量的新增供应和下调的租金将为租户迎来较好的租赁谈判窗口期,市场成交量将迎来大幅提升。与此同时,戴德梁行北区研究部主管魏东表示,党的“二十大”和中央经济工作会议均为中国产业发展定了基调,未来高端制造业、生物医药、绿色能源、数字经济、科技金融等相关领域,仍将成为未来北京写字楼市场的主要需求来源。
办公业态仍为大宗交易市场成交主流
在大宗交易方面,2022年全年,北京大宗交易市场共录得266亿元,同比下降59%;成交宗数34宗,同比下降35.8%。
从物业类型来看,办公/研发办公是主流业态,占全年成交额的77%。从买家类型来看,内资买家的成交额占比85%,而外资买家则对市场表现出了观望态势;自用型买家占比提升,达到48%,其中TMT、国企央企平台、金融机构买家交易依旧活跃,值得一提的是,生物医药、医美行业及出版社、行业协会可以说是今年新生自用型买家的代表,表现较为亮眼。此外,标准厂房、专业产业园、长租公寓及商办业态等也将受到投资人关注。
对此,戴德梁行北区资本市场部执行董事杨蕾表示:“疫情政策放开后,投资机构差旅考察将不再受限,预计明年上半年大宗交易市场将会出现一个小爆发。”
此外,报告还披露了北京产业园租赁情况。截至2022年底,北京市产业园总存量达到3345万平方米,从土地出让情况来看,新增供应主要集中在亦庄及大兴区域;从租金来看,工业厂房市场全含平均租金达到2.8元/平方米/天,受高精尖产业政策驱动,间接抵消了近几年的疫情影响,厂房租金为小幅波动上涨态势,整体保持稳定。
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